相談事例 | 家フリマACTプランニング

スマートハウス化

太陽光発電

アパートマンションの広い屋根の上を有効活用して発電収益により、ローンの負担を軽減する。

オール電化

夜中の安い電気を効率よく使用することで、電気料金の負担を減らす。

蓄電池

夜中の安い電気を溜めて昼間の電気代の高い時に使うことで効率よい使い方ができるほか有事の非常用電源として、安心を得る。

電気自動車用プラグ

近未来電気自動車が一般的になるので、自宅で充電できる環境を作る。

ＨＥＭＳ、ＭＥＭＳ

建物中の電気を一元管理することで、効率を意識し、エコに参加する環境を作る。

リフォーム・リノベーション

基本機能アップ・・・・劣化診断、既存部位の機能診断と修繕設計を行い、老朽化した設備や旧式のものを最新式にする。
1. 大規模修繕：鉄部塗装、外壁補修、外壁塗装、屋根防水、シーリング打替、照明器具更新、給排水設備や鋼製建具の修繕・取替えなど
2. ＥＶ外断熱工法（対カビ・結露）の導入
3. 省エネ対策：高気密。高断熱で、夏は涼しく、冬は暖かに。
4. 耐震補強
テーマ別・・・・入居者の生活習慣や好みに合わせて、大規模にリフォームする。
1. レトロ調マンション
2. 高齢者・介護向けマンション
3. ペット共生マンション
  1. ソフト面
    〇入居者審査・・きちんとしつけがなされているかをチェックする。
    〇入居者同士が接する機会の設定
  2. 設備面
    〇動物病院を併設あるいは提携
    〇床は傷がつきにくく、滑らない素材を使用（ＣＦなど）
    〇リードフック、動物用トレイ、くぐり戸付き建具など
4. 健康住宅：体に優しい自然素材を使用し、耐水、防虫、防カビ、防腐、消臭、保温、抗菌を実現。調湿効果。耐久性も備え、シックハウスにも対応
5. ＳＯＨＯ住宅：プライベートスペースと、業務や仕事専用のワークスペースを分ける
6. デザイナーズマンション：建築家の感性が個性的な間取りや設備、外観に生かされ、若い入居者に人気
7. オーダーメイド賃貸住宅：建築費の一部は入居者が負担し、初期投資額を抑えられる。また、定期借家制度を活用し、原則１５年の長期契約となり、長期の安定経営が可能。

管理業務

代表的なシステム

一括借上げシステム：　　　　　　　　　　　　　　　　　
家主から一括して賃貸マンションを借上げて、家主にはあらかじめ設定した家賃を支払う。これにより、家主は実際には入居者が決まっていなくても、毎月一定の収入を継続的に確保できる。

家主業務代行システム：
家主に代わって、入居者の募集にはじまり、入居者との賃貸契約、家賃の集金・督促、ルームチェック、クレーム処理などさまざまな家主としての業務をすべて代行する。

基本業務
1. 入居者募集、入居者審査、賃貸契約の締結
2. 賃貸料の徴収
3. 敷金（保証金）の授受
4. 契約更新改定業務
5. 解約業務
6. 入居者管理
  入退去立会い、賃料不払い者への督促
  クレーム受付。処理（入居者からの苦情・相談・近隣とのトラブル等）
  防火防災
  鍵の保管、緊急時応急措置
7. 建物・設備・敷地の管理
  定期巡回、保全。補修
8. 清掃・除草
付加業務
1. 賃料収入保証
  満室保証、延滞保証、一括保証
2. コンサルティング業務
  建築相談、賃貸経営相談
3. サービス業務その他
  損害保険の取次ぎ、弁護士・税理士の紹介

コンサルティング（上記以外の項目に対して）

物件のライフスタイルコスト計算法、修繕計画
１０年後を見据えた２代目への上手な生前贈与
自分で家賃が決められるオークションを使った新入居契約システム
投資効率改善アドバイス
物件が本当に投資物件として適切なのか？
売り時はいつか？
もっと利回りを良くする方法はないか？
物件は、今後利益を上げられるか？
長期的に収益を上げ続けられる物件か？

売却

売却の流れ

物件調査
価格査定
売り出し価格の決定
媒介契約の締結
販売活動
売却の決定
売買契約
登録手続き・引越

付加価値アップ（グレードアップ）・・・・入居者を惹きつけるために、小規模にリフォームする

建物・エクステリア
1. 外観の色を統一（汚れが目立たない外壁材を使用
2. 名称を変更
  ⇒　〇〇荘　→メゾン・ド・〇〇
3. 効果的なネーム看板に変更
  ⇒　大き過ぎず、目立ち過ぎないものを選ぶ
  ⇒　高級感を出す
4. 効果的な照明を設置
  ⇒　雰囲気を和らげる白熱灯を使用
  ⇒　取り付け位置を工夫し、間接照明のような演出を行う
  ⇒　落ち着いた雰囲気を醸し出すために、アンティークタイプを使用
  ⇒　場所は、玄関・エントランス。駐車場、階段の上・下、通路、外灯
5. 求心力のあるシンボルを設置（近隣に認知され、ステータス化に繋がる）
  ⇒ツリー、アパートネームの入ったゲート、おしゃれな外灯など
6. ウッドデッキ（１階のみ）の設置
7. 中庭の設置
8. 子供の遊び場の設置
9. 緑地の設置
室内
1. 個人の居住空間
  キッチン
  ・ガスコンロ（２口以上）
  ・システムキッチン
  ・カウンーキッチン
  
  バス・トイレ・洗面台
  ・バス・トイレ別
  ・ゆったりとした浴槽
  ・追い焚き機能付きお風呂
  ・浴室乾燥機
  ・洗浄トイレ（ウォシュレッド付きトイレ）
  ・ハンドシャワー付き洗面台（シャンプードレッサー）
  ・スロップシンク
  
  リビング・ダイニング・寝室
  ・フローリング
  ・コンセントの数を増やす
  
  収納
  ・下駄箱
  ・床下収納
  ・ロフト
  ・屋根下収納
  ・ウォークインクローゼット
  
  設備関連
  ・エアコン
  ・アルカリイオン浄水器
  ・床暖房(ガス温水式など）
  ・陽よけアマド
  ・オール電化（ＩＨクッキングヒーター、エコキュートなど）
  ・ＩＴ化（インターネット常時接続サービス、マンション専用のＨＰサービス、ヘルプデスクサービス、メンテナンスサービス）
  ・防音対策(外部からの騒音に対して、上下階からの音に対して）
  ・多チャンネルサービス　　　　　　　　　　　　
  
  内装
  ・高機能木炭塗料
  ・造りつけ家具
  ・間取りの自由性
  ・光触媒コーティング（外壁、内壁、ガラスなどの汚れを防止）
  
  セキュリティー
  ・ドアスコープ
  ・ピッキング対策用鍵
  ・防犯シリンダー
  ・補助鍵（ドア・窓）
  ・ドアチェーン
  ・窓ガラス用防犯フィルム
  ・センサー付き窓ガラス
  ・センサーライト
  ・ＴＶドアホン
  ・オートロック
  ・ＹＶモニター付きインターフォン
2. 共同施設
  ・太陽光発電システム
  ・風力発電
  ・トランクルーム
  ・コインランドリー　　　　　　　　　　　　　　
  ・駐車場（無人管理システムなど）
  ・宅配ロッカー(ボックス）
  　宅配物の受け取り・発送機能をもったものと受け取り機能のみのもの。操作方法はカード、暗証番号、鍵など
  ・監視カメラや遠隔監視システムなど（出入口と駐車場、ゴミ置き場など）
  ・警報機
  ・コイン簡易洗浄システム
  ・無人管理人システム

「専門家によるオーナー相談コーナー」では、このような質問も受け付けます。

現在オーナーの関心事は、「サブリース」と「家賃保証」

サブリース会社から家賃減額請求がきた、どうすればよいのか
サブリース会社から賃貸借契約の解除要求がきた。
サブリース賃貸借契約更新時に立ち会って欲しい　
原状回復費用の見積書の内容がよく判らない。
「信頼のできる工務店を紹介してほしい」
「本当に空室を埋められる管理会社を紹介してもらえないか」
「相続税の試算をしてもらいたい」　損害保険〔火災保険〕の内容がよく判らない
太陽光発電設置のメリットが良く判らない。賃貸借契約書を見直ししたい。
全募集媒体を理解し掲載物件を自ら確認する方法とは？
募集媒体ごとの広告コスト、そしてその効果とは？
業者の収益構造と、業者間の手数料配分はどうなっているのか？
広告媒体に物件が掲載されていても、他業者が募集不可になっていれば効果は半減。
募集依頼の方法は４つある！「一般募集、広告費なし」「一般募集、広告費あり」「専任募集、広告費なし」「専任募集、広告費あり」。果たして、一番内見者が集まるのはどの募集形態なのか？
「一般募集」か「専任募集」か、そのメリット・デメリットは何か？
不動産業者に頼らずに、インターネットを使って大家自らが入居者を募集する方法とは？